BREVES APUNTES SOBRE LA BURBUJA INMOBILIARIA.

El siguiente post no pretende dar una explicación rigurosa y exhaustiva de la burbuja inmobiliaria, solo pretendemos dar una serie de apuntes e ideas que son despreciadas u obviadas por los principales medios.

Sobre la fecha de inicio de la burbuja inmobiliaria hay algo de controversia. Se barajan muchas fechas: 1998 con la reforma de la ley de suelo del gobierno del PP, 1999 con la llegada del euro, otros se remontan al Tratado de la Unión Europea (1992) y lo cierto es que todos estos acontecimientos ayudaron a inflar la burbuja, pero no se puede atribuir a una fecha concreta su inicio.

En realidad la burbuja inmobiliaria responde a un proceso continuo que mezcla políticas públicas reaccionarias con desregulaciones jurídicas en el ámbito financiero.

En el inicio en España deberíamos remontarnos si queremos hacer honor a la verdad a la época de la II República. En esta época el % de vivienda habitual en régimen de alquiler correspondía al 50% del total de viviendas habituales y como es lógico el otro 50% corresponde a vivienda en régimen de propiedad. Curiosamente al principio de la crisis el % de vivienda habitual en régimen de propiedad ascendía al 82%. Lo lógico sería preguntarse qué fue lo que sucedió entre el 1936 y 2008. Y la respuesta es clara, 40 años de fascismo y 30 de parlamentarismo burgués.

Durante la época franquista la política de vivienda se convirtió en una forma de adoctrinamiento conservador de la población que se puede resumir rápidamente con la siguiente cita del ministro de Vivienda y dirigente falangista Jose Luis Arrese: “Queremos un país de propietarios, no de proletarios”. Las consecuencias subyacentes a esta estrategia son claras: si todos somos propietarios nadie va a cuestionar la propiedad privada (especialmente la de los medios sociales de producción), si todos vamos a dejar una propiedad en herencia a nuestros hijos nadie va a cuestionar el derecho de herencia, y por último citar directamente a David Harvey: “trabajadores con hipoteca no hacen huelga”. Por el contrario, lo que sí que nos vamos a cuestionar son los impuestos a la propiedad y los impuestos sobre la herencia. ¿Se dan cuenta?

La traducción social de estas políticas de vivienda fue el de mantener un estado del bienestar escasamente desarrollado. La época fascista se caracterizó por ser una etapa de escasa sensibilidad social y de tratarse de una dictadura de clase contra la clase trabajadora. El gasto público, en especial el destinado a vivienda, fué el más bajo de lo que posteriormente se conocería como la UE-15, fomentando  indirectamente a que los ciudadanos adquiriesen su vivienda como mecanismo de seguridad ante la escasa cobertura social que ofrecía el estado. A continuación mostramos la relación existente entre el % de gasto público social sobre el PIB con el % de tenencia en propiedad de la vivienda habitual de varios países de Europa.

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En el gráfico, para el año 2008, podemos observar cómo aquellos países con estados del bienestar más desarrollados (Suecia, Finlandia o Alemania) tienen unos porcentajes de tenencia en propiedad de la vivienda habitual más bajo. Por el contrario en aquellos países con estados del bienestar más pobres (Rumania, Chipre, Letonia o España) la tendencia de la población es a mantener en propiedad su vivienda habitual.

Posteriormente, con la llegada de la tan limitada democracia, aunque es cierto que se desarrolla en mayor medida el estado del bienestar, este desarrollo no es suficiente para cubrir el déficit social con el resto de Europa, además se continúa con políticas de vivienda que fomentan su adquisición desincentivando el alquiler.

Pero uno de los factores que ayudarían a la posterior burbuja se sitúa en la firma del Tratado de Maastricht, es la libre circulación de capitales que se permitiría en Europa. El Tratado de Maastricht se firmaría en 1992 entrando en vigor en 1993 y provocando en los siguientes años una gran afluencia de capitales del centro de Europa (países con balanzas comerciales con saldo positivo) a los países periféricos. Provocando un gran incremento de la liquidez que provocaría una caída considerable de los tipos de interés.

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Esta caída de los tipos de interés facilitó el acceso al crédito y potenció el negocio bancario. No está de más recordar que a partir del año 1992 los salarios reales de los trabajadores caen (el poder adquisitivo de los salarios se reduce), y para poder mantener su nivel de vida muchos suplen esa insuficiencia de sus salarios con deuda. En este país los trabajadores no vivieron por encima de sus posibilidades, ganaron por debajo de sus necesidades.

Pero la tendencia sociológica de la población al régimen de tenencia en propiedad de la vivienda habitual y la facilidad del crédito no podrían explicar por si solos el boom inmobiliario. El incentivo (a nuestro juicio más importante) fue el de la deducción por adquisición por la vivienda habitual en el Impuesto Sobre la Renta de las Personas físicas.

Esta deducción se reformó en el año 1998, a partir del cual en la base del cálculo de la deducción se podían incluir los intereses de los capitales ajenos utilizados para adquirir la vivienda, los intereses de la deuda. Tras esta reforma el coste de la deducción para las arcas del estado prácticamente se dobló. El incremento del coste para el año 1999 fue del 98,1%. Y como ya hace tiempo ha demostrado el Instituto de Estudios Fiscales, casi la totalidad de esta “subvención” va a parar a manos de las promotoras, constructoras e inmobiliarias, ayudando al incremento de los precios.

Pero incluso los efectos de esta subvención todavía son peores, ya que no hemos hablado de su regresividad fiscal. Afecta positivamente a las rentas más altas (las que tienen menos necesidad de ayuda para adquirir la vivienda habitual) y apenas supone ayuda a las rentas más bajas. Vemos el siguiente gráfico realizado por inspector de hacienda Agustín G. Turiel.

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El gráfico muestra claramente la regresividad fiscal de la deducción, mientras las rentas más altas tienen deducciones más elevadas y por tanto mayor cuantía de la deducción va a parar a las arcas de las promotoras, las rentas “mileuristas” (de entre 6000 y 12000 euros anuales) se llevan las deducciones más bajas. El punto clave al observar esta regresividad es que las rentas altas a través de esta deducción eran las que marcaban el ritmo de aumento del precio de la vivienda haciéndola cada vez menos accesible a los tramos inferiores de renta.

Existen otros factores que favorecieron el boom inmobiliario, como la reforma de suelo del PP del año 1998, que pretendía la práctica liberalización del suelo con el fin de que la oferta de suelo aumentase y así bajar los precios. Pero no salió como se esperaba, ante la inminente liberalización de suelo múltiples sujetos se dedicaron a acaparar suelo rústico con vistas a que se hiciese urbano. Esta ley inició la especulación urbanística. Más aún cuando fue recurrida por introducirse en competencias autonómicas y municipales y el tribunal falló a favor de estos últimos en contra del Estado. Con lo que los ayuntamientos acabaron teniendo su mayor fuente de ingresos en la gestión del suelo. Más aún cuando se modificó el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) en el último año de gobierno del PP, obligando a los ayuntamiento a recurrir a la gestión del suelo como su principal fuente de ingresos (Impuesto de Bienes Inmuebles y la conocida como plusvalía municipal).

En el siguiente cuadro podemos ver la evolución de las viviendas libres terminadas en España relacionadas con los principales acontecimientos que a nuestro juicio favorecieron la burbuja.

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En el año 1998 coinciden varios hitos. Unos tipos de interés históricamente bajos, la reforma de la ley de suelo, y la reforma del IRPF que hacía mucho más atractiva la adquisición de vivienda. Este año a nuestro juicio supuso el verdadero punto de inflexión para el boom inmobiliario (aunque hay que recordar que no tiene un día D y una hora H propiamente dicho).

La llegada del Euro en 1999 solo favoreció más aun la llegada de capitales europeos que la banca destinaba a créditos y préstamos, bajando los tipos de interés (que alcanzaron su mínimo en este año) y favoreciendo la liquidez. Incluso el histórico requisito de ahorro previo que los bancos exigían para conceder un crédito fue desapareciendo a la vez que aparecían créditos hipotecarios por el 100% del valor de la vivienda.

Esta evolución alcista del número de viviendas libres construidas tuvo un pequeño bache en el año 2003 que coincide con la reforma del IAE. En este momento los ayuntamientos, ante la impopular medida de subir impuestos para cubrir la caída de la recaudación por IAE,  deciden sacar la mayor cantidad posible de suelo en su poder al mercado para así aumentar las bases imponibles del IBI y la plusvalía municipal. Se le da otra vuelta de tuerca a la burbuja, aumentando todavía más el número de viviendas libres terminadas por año.

Cuando la burbuja ya estaba desatada se intentan realizar una serie de modificaciones fiscales con el fin de reducir sus efectos inflacionistas sobre los precios en el año 2006, modificando la deducción por adquisición de vivienda habitual, que llega manifiestamente tarde. Dos años más tarde se produciría la quiebra de Leman Brothers y de AIG desatándose una tormenta financiera que haría caer a la banca internacional y posteriormente afectaría a los estados y a la población. Una historia aún no acabada.

Entre los efectos de la burbuja inmobiliaria está el desmesurado crecimiento de la vivienda en España. Este crecimiento no puede justificarse en cubrir las necesidades de la población a la vista del siguiente cuadro:

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Mientras que la población había crecido un 15% en los últimos 10 años, el parque de viviendas había crecido casi un 24%. Había un crecimiento del parque de viviendas que no se correspondía a la cobertura de las necesidades habitacionales de la población. Su única justificación es la de la especulación inmobiliaria. Incluso podríamos hablar de una situación en la que no hay escasez de vivienda para la población. Si no hay escasez pero si hay necesidad, los poderes públicos deben intervenir para asignar y cubrir las necesidades habitacionales de la población.

Como consecuencia de esta especulación inmobiliaria ahora tenemos, por todos conocido, el drama de los desahucios, recortes del estado del bienestar, el corralito de la preferentes y deuda subordinada, y un desempleo del 27% y sin vistas a mejorar en ningún plazo.

Sobre el punto del desempleo, quería observar el siguiente y último gráfico:

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Aunque el sector primario y el terciario de la economía se mantienen, el sector secundario (industria y construcción) han supuesto la mayor caída del empleo. Incluso en el caso de la construcción en 2012 había trabajando la mitad de personas que en el año 2008.

Y después de toda esta historia, todavía, recientemente, salen algunos irresponsables de la patronal pidiendo ayudas al sector de la construcción para reiniciar la actividad. Después de oír estas declaraciones es cuando uno se da cuenta de que la realidad supera ampliamente a la ficción. Si queremos salir de esta situación no podemos dejar, nunca más, a este tipo de personas a los mandos de nuestra economía y de nuestro bienestar. Así de claro.

BIBLIOGRAFÍA:

Las consecuencias urbanísticas, económicas y sociales del modelo inmobiliario español. Vicenç Navarro. http://www.vnavarro.org/?p=6924

Evolución de las políticas de vivienda en España. Comparativa con la UE-15 (BORGIA Y DELGADO) Universidad Católica de Ávila.

Evolución de los salarios en España (1978-2010) http://www.agarzon.net/evolucion-de-los-salarios-en-espana-1978-2010/

Evaluación de la desgravación fiscal a la adquisición de vivienda. (FUENMAYOR Y GRANELL) Departamento de Economía Aplicada, Universidad de Valencia.

Deducción por adquisición de la vivienda habitual en el impuesto sobre la renta de las personas físicas e inequidad. Agustín G. Turiel ATTAC-España.

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